公摊要取消了?房价要涨起来了?可能你的理解

2月18日的一个文件,让刚刚过去的周末,被“取消公摊”刷屏了。


文件并没有明确落地,甚至仅仅是一个征求意见稿,为什么引发这么大的关注,主要就是其中有个说法“住宅建筑应以套内面积进行交易”。


正是“套内面积”的说法,引发了取消公摊的讨论。


什么是套内面积呢?一般认为,套内面积也叫“实用面积”,是“使用面积”“墙体面积”“阳台”的总和。


而“建筑面积”,则是“套内面积”加上“公摊面积”。


那么问题来了,什么是公摊呢?这个就莫衷一是了,别说地区之间规范不同,就是同一个城市不同小区,也有不同的定义,一般来说,包含并不限于:过道、走廊、电梯井、管道间、门卫房……


好了,现在事情明朗了,取消公摊,并不是说不允许有公摊,而是交易时不能把公摊面积算进来;而且这只是征求意见稿,经过多方协调,最终什么结果还不清楚。


为什么仅仅是一个征求意见稿,就会引发巨大关注呢?


答案有点儿残酷,大部分人根本不懂房地产市场,包括已经买了房赚了钱的。


首先,一些地市早就按照套内面积进行交易了,比如北京。


其次,觉得取消了公摊就赚了或者亏了的,这种想法有点匪夷所思。


就拿北京举例,《北京市城市房地产转让管理办法》中明确,从2003年开始,预售距今21亿年的化石发现揭示已知最古老的可自主运动生物商品住宅实行以套内建筑面积计价。2008年出修订版,进一步明确,新建商品房转让应当按照套内建筑面积计价。


如图所示,这是北京某项目的信息公示,标识了两种计价方式,算一下就知道,两种计价方式算出来的总价几乎是一样的。


对啊,都是那套房子,同样的土地同样的建筑成本同样的利润,计价方式怎么就能改变总价呢?


那么,为什么要规定以套内面积计价交易呢?有什么意义吗?


意义主要在两个方面。


一、规范了房地产交易,使得交易更加透明,实现“所见即所得”终于提上了日程。当然有人会调侃这不过是“带皮核桃15一斤,去皮核桃30一斤”,然而房地产的猫腻比核桃复杂的多,透明一些,对于购房者是友好的。


至于小区的公共设施,由于不再计入房价,开发商就要考虑利润,改变设计方案,让建筑规划更为合理,而非噱头。


二、如果未来该交易方法落地,在过渡时期,对于二手房交易会产生一定的影响——买房人就会更加注重折合成为套内面积的单价,之前同样建筑面积的的房子,谁公摊大,谁恐怕就得降价了。很多投资大公摊,仅仅为了今后升值的人,要考虑趁早出手这些“烫手的山芋”。


当然,该文件最终主要约束的是工程建设方面,如果真的要落地,还需要配套修改诸多法律法规,比如《商品房销售管理办法》,比如限制的不动产登苏宁818最火爆手机华为P20超越小米8和荣耀10记证面积一栏也仅仅有宗地面积和建筑面积。香港这个公摊的发源地,从呼吁取消公摊到真正落实,用了5年时间;我们还需走多久?拭目以待吧。


本文原创,作者刘磊,福布斯金融理财师评审委员、远见财讯特邀地产评论员,《房产投资炼金术》课程导师,多家媒体房地产专栏作者、作家。



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